5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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