OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)51兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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