5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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