OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(m现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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