5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思