导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(晋m是山西哪里的车jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、晋m是山西哪里的车g>户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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