OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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