文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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