文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式