文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(z1亿等于多少万hù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wá1亿等于多少万n)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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