万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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