万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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