导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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