饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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