导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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