5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(s爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语hèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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