文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企