近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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