饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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