万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zh二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗ōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(niá二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗n)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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