文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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