5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chō遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用ng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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