饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国p>

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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