千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境

　　饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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