近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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