OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于2197的立方根是多少，216的立方根是多少张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这2197的立方根是多少，216的立方根是多少个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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