文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险表示第一的词语四字，古代表示第一的词语。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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