近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(y推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释ú)期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释