5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一pupil是什么意思 pupil是可数名词吗(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周pupil是什么意思 pupil是可数名词吗刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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