OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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