万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”秋以为期句式特点，秋以为期句式判断trong>

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(dià秋以为期句式特点，秋以为期句式判断n)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？