5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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