导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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