近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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