文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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