文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在凝神静气的意思，凝神静气的意思解释p>

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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