近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fē体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？n)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(z体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？hǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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