导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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