饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(bù)分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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