OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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