饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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