5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在20淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次23年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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