饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(c比较长的古诗词，比较长的古诗10句hǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标比较长的古诗词，比较长的古诗10句(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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