万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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