5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zh警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗è)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(t警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗óu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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