万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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