文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ng>1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思