“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半(bàn)天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发(fā)资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们(men)看重的(de)一家房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负(fù)债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材(cái)料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cú安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方n)量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不(bù)过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是(shì)希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方(mù)到期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方