一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使得(dé)土地财政收入持续减收。

财政部最新数据显示(shì)，一季度地方政(zhèng)府性基金(jīn)收(shōu)入中的国有土地使(shǐ)用权出让收(shōu)入（下(xià)称“土地出让收入”）为8147亿(yì)元，同比下降6.7%，其中(zhōng)3月份同比下降21%。

在稳楼市系(xì)列政策持续发力(lì)下，与2023年一季度(dù)土地出让收(shōu)入降幅（-27%）相比(bǐ)，今年一季度土地出让收入降幅有明显缩窄。但这一收入一季度持续(xù)下行，低于年初中央与地方预算中对土地出让收入全年企稳预(yù)期。

图(tú)片来自平安证券研究所

土地出(chū)让收入是一个对当下土地出让成交反应(yīng)比较滞后的数据。因为(wèi)按照相关规定，地方政府跟企业达成土地成交后，一般要在10天内签订土地出让合同，合同签订一个月内需要缴(jiǎo)纳50%土地出(chū)让价款(kuǎn)，剩余价款在一年内付清。理论上，上述(shù)土地(dì)出让收入存在至少(shǎo)1个(gè)月乃至1年的(de)时滞。

因此，相比(bǐ)于土地出让收(shōu)入，市场机构统计的土地出让金更能(néng)反映当下土地成交(jiāo)情况。

根据民生证券固收首席分析师谭逸鸣团队研(yán)报数据，今年一季(jì)度全国土地出让金同比下降14%。

这一数据(jù)意味着后续土地(dì)出让收入增长将继(jì)续承压。一季度土地出让收入低迷跟房地(dì)产市场低迷直接相关。近些年，房地产(chǎn)市(shì)场低迷(mí)，销售面积和价格持续下降，开发商资金(jīn)紧张，地方土地出(chū)让收入持续下(xià)滑。

国盛证券首席经济学家熊园分析认为，3月份地方土地出让(ràng)收入降幅较前两个月明显走阔，前(qián)期土地出让收入加快入库的影响正逐(zhú)步显现。从地产销售数据来看，3月30大中城商品房销售同比-47%、未科恒股份：子公司浩能科技与深圳先进院签署产学研合作协议有好转，在房地产市(shì)场表现偏弱的背景下，叠加前期加快(kuài)入库，后续土地出让收入增速可能继续承压。

国金证(zhèng)券首席经济学家赵伟分析，年初新房成(chéng)交延续(xù)低迷态势，土地成交溢价率、成交(jiāo)面(miàn)积仍处过往较低(dī)水(shuǐ)平，土地出让收入能否完成企稳仍需跟踪。根据2023年土地(dì)出让(ràng)收入占比测算，若国有土地(dì)财政(zhèng)收入下(xià)降10%，对应政府性基金收(shōu)入下滑9%，广义财政支(zhī)出增速下降近2%。后续土地(dì)出让收入能否企稳或是影响广(guǎng)义财政支出强(qiáng)度的重要因素之一。

国家统计局数据显示，今年一季度全(quán)国房地产开发投资（按可比口径）同比下降9.5%，房地产开发企业房(fáng)屋(wū)施工面积(jī)同比下降11.1%，新建商(shāng)品房销售面积同比下(xià)降19.4%，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业到位资金同比下降26.0%。

尽管一季度全国土地出让收入(rù)呈现下滑(huá)，但省份(fèn)间情况(kuàng)有明显差异。

比如，根据地方财政部门(mén)数据，一季(jì)度江西土地出让收入同比下降22.4%，云南这一收(shōu)入同比(bǐ)下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据(jù)发现，从土地出让金数据来看，一季度上海、北京、福建(jiàn)、山东(dōng)、重庆、陕西等(děng)地(dì)土地出让金出现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽(huī)、江西、河南等地土地出让金则出现明显下滑。

图片来自民(mín)生证券研究院

“从各省份(fèn)拿地房(fáng)企的属(shǔ)性来(lái)看，2023年第一(yī)季度全国范围内国有企业拿地占比为(wèi)67%，而2024年第一季度，全国国有企(qǐ)业拿地占比达到了82%，国有(yǒu)企业拿地(dì)的金额出现了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基层财(cái)政局长告诉第一财经，今年(nián)当地(dì)一(yī)季度土地出让收入略有增长，总体看(kàn)今年土地出让收(shōu)入形势(shì)应该比去年(nián)好(hǎo)些。

根据中(zhōng)央与地(dì)方预算报告，预计2024年地方政府性基金(jīn)预算本(běn)级收入约6.63万(wàn)亿元，增(zēng)长0.1%。

政府性基金收入中近九成收入来自土地出让收(shōu)入。外界(jiè)预计，今年地方整体上土(tǔ)地出(chū)让收入能止跌。2022年和2023年土地(dì)出让收入分别(bié)同比科恒股份：子公司浩能科技与深圳先进院签署产学研合作协议下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房地产市场(chǎng)预期还不稳定(dìng)，增收难度大，像江苏、浙江、四川等地预计今年土地出让收入继续有所下滑；广(guǎng)东、辽宁等地预计(jì)收入有(yǒu)所增长。

粤开证券首(shǒu)席经济学家(jiā)罗(luó)志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快。政策力度持续(xù)加码将推动商品房和土地市场逐步企稳。2024年，中国经济将延(yán)续疫后恢复态势，房地产在政策作用下预计(jì)逐(zhú)步筑底(dǐ)，供需(xū)两端政策加码有助(zhù)于提振市场信心，促(cù)进土(tǔ)地市(shì)场成交。

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