“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴(yīn)雨连绵，但难挡大家的看房热情。

4月20日，香港将军澳一个新(xīn)开售楼盘迎来第(dì)二期抽签(qiān)日，由于楼盘地铁上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多(duō)购房者的青睐。售楼处(chù)大厅摆(bǎi)放着20多张小圆桌(zhuō)，周围挤满了中签(qiān)的买家与销售顾问，热切地商讨着(zhe)支付事宜。房产中介则在(zài)电(diàn)梯和大(dà)厅之间不停穿梭(suō)，送走上一位(wèi)购房者后(hòu)，又在电梯口等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买家与(yǔ)销售顾问摄/贾(jiǎ)明睿）

在香港楼市全面“撤辣”近两个月后(hòu)，此番景象在香港多(duō)个楼(lóu)盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂(mào)波宣布，即日起(qǐ)撤销所有住宅物(wù)业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和(hé)新住宅印花税；物业按(àn)揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提振楼(lóu)市(shì)注入的一剂“强(qiáng)心针”，目前来(lái)看，效果显著。香港置业研究部(bù)董事王品弟(dì)表示，土地注(zhù)册处资料显(xiǎn)示，本月至今(截至18日)整体物业(包(bāo)括(kuò)一手私宅及二手(shǒu)住宅、一(yī)手公(gōng)营(yíng)房屋、工商铺、纯(chún)车位及其他非(fēi)住宅(zhái))录得6396宗注册，较上月同期的1790宗大幅增(zēng)加近2.6倍。由于注册量属滞(zhì)后数(shù)字(zì)，4月注册个案一般主要反映3月楼市于财(cái)政预算案公(gōng)布全(quán)面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内地客成为了本轮购(gòu)房的一大主力，有香(xiāng)港房产中介(jiè)告诉21记(jì)者(zhě)，“基本上我所有的客人都来自内地”，从需求看，自住和投资都有。对于“刚需族(zú)”而言，子女教育以及低(dī)价入手成(chéng)为了他(tā)们买房的最大诱因。

当然(rán)，也有许多人仍在观望。他们有的通过“优才计划”来港半年(nián)，买房已经提上日程；有的即将拿到香港永(yǒng)居，但“撤辣(là)”似乎也反映出香(xiāng)港整体经济(jì)的动力不足，这让他们对于买房与(yǔ)否显(xiǎn)得(dé)更加(jiā)踌躇。

全面“撤辣”之后，这些组成(chéng)了香港楼市的复(fù)杂图景：新盘争先推出(chū)、中(zhōng)介迎来了难得(dé)的(de)“忙时”、“西饼(bǐng)客”大笔扫货、“刚需族(zú)”有(yǒu)的犹豫有的落定…..曾经“哺育”了李嘉(jiā)诚、郭得胜、李(lǐ)兆基、郑裕彤四大家族的香港房产经(jīng)济，能否走进下一个春风里？

内地买家众生相

2023年10月，黎小姐通过优(yōu)才(cái)计划成功拿(ná)到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返(fǎn)于深圳(zhèn)、香港两地。

在港半年，黎小姐的置业计划开始提上日程。黎小姐告诉21记(jì)者，“撤(chè)辣 ”对于她(tā)的置业计划有部分影响，但并非最重(zhòng)要因素，“初衷是打算在香(xiāng)港(gǎng)长(zhǎng)期(qī)发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段时间以来，黎小姐(jiě)先后(hòu)到(dào)启德(dé)、大角咀、南昌等地寻(xún)找(zhǎo)合适的房源。于她而言，街区氛围和配套(tào)，以(yǐ)及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度是最重(zhòng)要(yào)的选房因(yīn)素(sù)，“这两个因素影响长期的居住价值，会在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特区政府提前打开了“撤辣”通道。香港(gǎng)行(xíng)政长官在2023年施政报告中明(míng)确，为外来人(rén)才的置业印花税实施“先免(miǎn)后征”，即在购入物业时先暂免征收(shōu)相关税项，若其(qí)后未能成(chéng)为香港永久性居(jū)民才缴付相关税项。

过去几(jǐ)年，香港通过“优才计划”、“高(gāo)才通计划”等(děng)人才(cái)引进(jìn)措施吸引了大量(liàng)内(nèi)地人才(cái)到港发展。香港特区政府劳工及福利局局长孙(sūn)玉(yù)菡透露，截至(zhì)今年2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万宗申请(qǐng)，其中近(jìn)5.9万宗获批，已有约(yuē)4.4万人通过该计划来港。加上经其他(tā)人才入境计划获批的申(shēn)请，由去年至今(jīn)总计(jì)约(yuē)10.8万名(míng)人才已抵(dǐ)港。

黎(lí)小姐了解到，通过“优才计划”、“高才通计划”等(děng)移居香港的(de)内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这些在港发(fā)展(zhǎn)、定居意愿较大的人群(qún)，依然(rán)有望成为香港房地产市场(chǎng)新需求(qiú)的一大主力(lì)。

同样来自内地的赵女士目前在内(nèi)地和(hé)香港经营一家(jiā)留学咨询公司。在她的计划里，孩子以后会在香港读(dú)书，因(yīn)此买房计划原就在(zài)列。在香港特区政府推出“撤辣”措施后(hòu)，这一计划被提前了。多番(fān)比较(jiào)后，赵女士准备在大围购置一(yī)套二手房或者在启德入手一套新(xīn)房。

子女教育以及趁低买入成为了赵女(nǚ)士(shì)购房的重要(yào)推手(shǒu)。“买房考虑最多肯定是投资价值，虽(suī)然不能说是抄(chāo)底，但价格回落到一个觉得可(kě)以出手的计算，结合孩子未来的规划，买房计划基(jī)本就落实了。”

赵女士表示(shì)，身边(biān)有到(dào)港买房计划的人士与她的考虑差不多，都是前期做投资(zī)，后期用于孩子上学。

与他们相比，白兰要(yào)显得更加谨慎(shèn)。“某种(zhǒng)程度(dù)上而言，‘撤辣’会让我更(gèng)担心（香港）经济情况，会让我更怀疑买房是不是一个正确的决定。”当香港特区政府(fǔ)宣布“先免后征”时，决心要拿(ná)到永居的白兰(lán)就知道自己不需要缴纳这部(bù)分生活的作文700字税款，也因此(cǐ)，对于全面“撤辣(là)”的推出(chū)，白兰并不敏感。

于白兰(lán)而言，最重(zhòng)要的影响因素还是房价，“还是有点(diǎn)犹(yóu)豫，这个(gè)房子是要买来自住还是买来投资(zī)？如果是投资，最重要的是房价能不能涨，这个还是取决于经济(jì)情况(kuàng)和市场信心，但这两(liǎng)点我(wǒ)并没(méi)有看到很(hěn)积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的(de)交易数据来(lái)看，全面“撤辣”在(zài)短期内取得了明显成效。记者了解到，有新开售的楼盘超购27倍；有(yǒu)的项目即便门(mén)槛较高，总价在2000-3000万港元(yuán)，但也去化(huà)得很快。

根据统计，香港楼市全面(miàn)“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗成交，为《一手住宅物业销售(shòu)条例(lì)》2013年(nián)4月实施以来，近(jìn)11年单月新高。

二手市(shì)场同样回温。美联物业研究中心综合土地注册处资料显(xiǎn)示，3月二(èr)手住宅(zhái)注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴于土地注册(cè)处(chù)注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的(de)楼市表现尚未于上述3月注册量(liàng)全面反映出来。

内地客成为了本轮香港楼(lóu)市(shì)成交复(fù)苏的主(zhǔ)要推手之一。香港置业一手盘(pán)客户主任陈先生向21记(jì)者表示(shì)，最近来看一手楼盘的客户中，大概7成(chéng)来自内地。问(wèn)及“撤辣”前后的情况，陈(chén)永智称变化很大，“之前都要等拿到永居才可以减税，而拿到永居意(yì)味着放弃原来的内地户口(kǒu)，现在不需要这样了，内地(dì)同胞可以直接减税置业。”

在陈(chén)先生看来，“香港本地的(de)购房力已经很弱了(le)，现在(zài)香港一手房市场面(miàn)向的(de)主要就是内(nèi)地客户。”

需要指出的是，在(zài)全面“撤辣(là)”之(zhī)前，香港特区政府已经将买家印花税和新住宅印花税税率减(jiǎn)半(bàn)，均从之前(qián)的15%减至(zhì)7.5%。这两个税款面向的对象都包括非香港永久(jiǔ)性居民(mín)，在推出之初，这两个税款(kuǎn)就是作为香港房产需求管理措施的一部分，藉以遏抑外(wài)来需求和减低投资需求，从而稳定住宅物业市场。

但是(shì)，由于经济低迷、利率高(gāo)企叠加流失，香港房产市场陷入了(le)长时(shí)间低迷。如今，来自内地的(de)刚需客与投资(zī)客再次“带资”进入(rù)香(xiāng)港房产市场。

从投资角度看，“香(xiāng)港的(de)物业投资历史悠(yōu)久(jiǔ)，且租金回报率(lǜ)比较可(kě)观，一般可以达到3厘（3%），CBD附近的可以(yǐ)达到4厘(lí)（4%）。香港(gǎng)作为国际金(jīn)融中心，聚(jù)集了一大批国际国(guó)内人才，相信较容易放(fàng)租。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记者表示。

同(tóng)时，香港的租金明显高于内地城(chéng)市，“如果同(tóng)一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是香港高(gāo)。”陈先生表示。的确，从投资属(shǔ)性看(kàn)，香港租售比情况比内地好，但持有成本也比较高。

就此(cǐ)，李远峰回应称，成本考虑主要看买家(jiā)是否做借贷以及按揭利息情况(kuàng)，差(chà)饷、管理费及其他费用占比并不高(gāo)，结合香港法制健全(quán)，相(xiāng)信香港物业依然是(shì)不(bù)错的(de)长线(xiàn)持有资产(chǎn)。

长期复苏需要更多支撑

上世纪90年代，作为香港经济的重要支柱(zhù)，地产(chǎn)业被视作(zuò)“香港(gǎng)经济的(de)寒暑表”；后(hòu)来随着(zhe)时间推移，高地生活的作文700字价、高楼价问题逐渐成为了香港突(tū)出的社会问题；近(jìn)几年(nián)，香港楼(lóu)市更是陷入了长期低迷。

美联物业数据显示，2023年香港楼(lóu)市共推出35个全新新(xīn)盘项(xiàng)目，涉及单位总数14119套，于2023年共售出6740个单位，售出率约48%，不足五成(chéng)。拉长时间线来看，这一售出率较2022年约(yuē)53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显著下降。

在难得的购买潮以(yǐ)及去(qù)库存压力下，许多(duō)地产企业“以价换量”，加速去化。有消息称，香(xiāng)港首富李嘉诚旗下长实集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港(gǎng)元/平方呎(chǐ)(1呎约等于0.093平方米），但均价仅2.19万港元/平方(fāng)呎，相当(dāng)于打了七八折，且(qiě)比周边同类新盘便宜约(yuē)6000港元(yuán)/平方呎，价格优势明显。

长实执(zhí)行董事赵(zhào)国雄表示，BlueCoast首批属“捞底价”，考虑到当前低迷的房市和竞争激烈(liè)的市场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的低(dī)价促销也曾掀起市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后(hòu)，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从更长(zhǎng)的时间坐标看，香港楼市(shì)仍难(nán)称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据香港房屋局以及美(měi)联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的“货尾”（新盘销售剩(shèng)余未卖出的单(dān)位(wèi)）已达2.03万套，达近20年来新(xīn)高，同时，潜在新盘供(gōng)应单位数创历史新高，达10.9万个单位(wèi)，创有记录以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原地产研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋(wū)苑(yuàn)二手住宅楼市走势的中原(yuán)城市领先指数CCL最新(xīn)报146.35点，虽(suī)高于“撤辣”前的143.02点，但(dàn)仍处于逾7年低(dī)位，在2017年1月底水平徘徊。该指(zhǐ)数较2021年8月191.34点历史高位跌(diē)23.51%，较2023年(nián)4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向(xiàng)记者表示，“撤辣”后(hòu)市场的反应很(hěn)直接，入(rù)市(shì)成本降低有效(xiào)刺激了成交(jiāo)量。但是(shì)在2018、2019年政府推出了(le)较多土地，从发(fā)展周期看，这两年正是项目落成的高峰期，在供过于求(qiú)的情况(kuàng)下，房价走势预计会走低。

“最近新推的几个新盘价格整价较市场价(jià)有(yǒu)所(suǒ)折让(ràng)，推低了房(fáng)产指数，全年来(lái)看可能会同比下跌。我们预计货存积压情况缓解后，指数才有机会回升。”李远峰同时还指(zhǐ)出，在利息维持高位，香(xiāng)港经济复苏(sū)较预期缓慢的情况(kuàng)下，香港的楼价复苏还需要时间(jiān)。

长远而(ér)言，香港楼市该如何走进下一个春风里？

广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉向21记者表示，“全(quán)面”撤辣带(dài)来的效果肯定是正面的。“香港(gǎng)是自由港，物(wù)业(yè)价值的稳(wěn)定非(fēi)常关键，会影响(xiǎng)到资(zī)金进出以及香港对于境内外资金、投资者(zhě)的吸(xī)引力。因此，当物业价值(zhí)跌到一定程度，就会采取手段来稳定(dìng)物业价值，从而稳定香港对于全(quán)球资金的吸引(yǐn)力。”

在李宇嘉看来，香港过去以地产、金融行业为(wèi)发展中心，如今这(zhè)两个行业遭遇逆风，同(tóng)时也出现了产业空心化(huà)趋势(shì)。在此背景下(xià)，“香港房地产价格(gé)和行业未(wèi)来走势发展很大程度上取决于能否(fǒu)融入内(nèi)地、融入大湾区(qū)，即香港与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向流动。吸引更多的企业进来，生活的作文700字如(rú)此才可以扩大(dà)市场(chǎng)对房地产的需求，让香港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李(lǐ)宇嘉补充称，香港在国际规(guī)则、金融服务方面依然有很强的优势，内地(dì)企业有这些方面的需求(qiú)，如果能够结合起来，补充(chōng)香港产业空心化的不足(zú)，那么(me)地产发展还会有(yǒu)较大的发展空间，“单靠政策难以将香港房地产市场稳定下来”。

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